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住宅ローン変動金利型のリスク

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住宅ローン変動金利型には未払い利息というリスクが発生する可能性があります。
簡単に説明すると、毎月返済しているにもかかわらず元金が減らず、逆に元金が増えていくことです。

変動金利型の仕組みは、半年ごとに金利の見直し、5年間は返済金額は一定ですが5年後に返済金額の見直し、返済金額の増額幅は最大25%となっています。

では、未払い利息がどのように発生するのか表で見てみましょう。

変動金利型の金利を2.875%とし、3000万円を借入35年返済のケース

支払回数 元利合計 元金 利息 残高
113,372円 41,497円 71875円 29,958,502円










12 113,372円 42,604円 70,768円 29,495,416円


1年後の金利上昇による元金・利息・残高の変化

金利変化 元利合計 元金 利息 残高
変化なし 113,372円 42,706円 70,666円 29,452,710円
1.0%上昇 113,372円 18,127円 95,245円 29,477,289円
2.0%上昇 113,372円 -6,453円 119,825円 29,501,869円
3.0%上昇 113,372円 -31,032円 144,404円 29,526,448円


表は1年後の金利上昇によって返済金額の内訳を表しています。
金利上昇によってどのように元金・利息・残高が変化しているかよくわかると思います。

金利が1%上昇すると、返済金額の内訳は元金返済が18,127円で利息が95,245円となり返済金額のほとんどが利息になっています。

金利が2%上昇すると、元金はマイナス6,453円、利息が119,825円となり利息が返済金額を超えるため元金がマイナスになっています。これが未払い利息になります。

次に金利が3%上昇すると、利息は144,404円となり元金のマイナス31,032円なります。これは返済しているにもかかわらず毎月元金が31,032円ずつ増えていることになります。
このように変動金利型にはリスクが発生することをしっかり認識しておく必要があります。

未払い利息が発生する金利の計算方法
毎月の返済金額÷ローン残高×12ヶ月
113,372円÷29,495,416円×12ヶ月≒0.046
0.046=4.6%

金利が4.6%になれば未払い利息が発生します。


変動金利型は、5年間の返済金額は変わらないので、その返済金額のい範囲内で金利の変化による利息の調整をしています。
そのため、金利が上昇すれば元金の返済額を減らします。反対に金利が下がれば元金の支払額は増えるということです。



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